Posséder un logement en Europe signifie payer des impôts sur presque tous les aspects : l’acheter, le conserver, le louer et le vendre.
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Partout sur le continent, la propriété d’un bien immobilier est enveloppée dans un enchevêtrement d’impôts qui vous suivent depuis la signature du contrat jusqu’au jour de la vente, et s’appliquent que le bien soit vide ou loué.
La quantité que vous livrez réellement dépend grandement de l’endroit où vous achetez. Les données du Global Property Guide, qui suit les impôts fonciers dans plus de 80 pays, montrent que le logement est lourdement imposé sur tout le continent.
Il y a quatre taxes foncières à considérer.
Il existe un droit de mutation payable au moment de l’achat, parfois appelé droit de timbre ; une taxe foncière annuelle facturée sur la valeur imposable, marchande ou imposable d’une maison ; un impôt sur les revenus locatifs ; et un impôt sur les plus-values sur tout bénéfice provenant d’une vente.
Il est difficile de dresser un classement clair.
Chaque pays applique son propre barème, de nombreux taux principaux sont publiés sous forme de fourchettes plutôt que sous forme de chiffre unique, et le montant sur lequel chaque taxe est prélevée n’est pas le même partout.
Cependant, un pays continue de figurer en tête de presque toutes les listes.
Quel est le montant de l’impôt sur les revenus locatifs en Europe ?
Pour quiconque achète une location, l’impôt sur le revenu est le chiffre qui nuit le plus aux résultats financiers et c’est là que les pays diffèrent le plus.
Global Property Guide modélise ce qu’un propriétaire non-résident paierait selon trois niveaux de loyer mensuel : 1 500 €, 6 000 € et 12 000 €.
Avec un modeste 1.500 euros par mois, le Danemark est le plus dur : il prend 42,11% du premier euro, suivi de près par les Pays-Bas avec 36% et la Finlande avec 30%. Si l’on regarde ailleurs, Chypre part de zéro, tandis que le Luxembourg se retrouve avec un taux symbolique de 2,94%.
Le loyer augmente et la commande est réorganisée.
Avec 12.000 euros par mois, la Belgique arrive en tête avec 47,27%, suivie par le Danemark avec 43,22%, et l’Allemagne et la Grèce avec 41%.
Une poignée de pays ne bougent guère – l’Italie est à 21 %, le Portugal à 28 % et les Pays-Bas à 36 % – quel que soit le salaire, ce qui peut en faire une bonne affaire ou une pénalité en fonction du loyer.
Les pays où la hausse est la plus forte sont généralement ceux qui regroupent les revenus locatifs dans l’impôt sur le revenu ordinaire. L’Autriche en est un bon exemple.
En Autriche, le revenu est imposé selon le même barème progressif que le salaire, de zéro en dessous de 13 308 € à 55 % au-dessus de 1 million d’euros. Dans des cas comme celui-là, l’impôt foncier qui fait vraiment mal est tout simplement l’impôt sur le revenu qui porte un chapeau différent.
Droits de mutation : ce qu’il en coûte pour acheter propriété
C’est la taxe payée au moment de l’achat qui donne à nouveau l’avantage à la Belgique.
Les acheteurs peuvent y être confrontés à une taxe allant jusqu’à 12,5 % du prix, juste au-dessus du taux maximum de 12 % au Royaume-Uni, 10,4 % aux Pays-Bas et 10 % au Luxembourg.
La Belgique définit la taxe région par région, votre code postal fait donc une grande partie du travail.
Achetez une maison à 500 000 € à Bruxelles ou en Wallonie sans avoir droit à aucun allègement et vous paierez la totalité des 12,5 %, soit une facture fiscale de 62 500 € le premier jour.
En revanche, pour les propriétaires occupants, les perspectives s’améliorent. Bruxelles exonère les premiers 200 000 euros du prix d’achat pour les acheteurs éligibles, réduisant ainsi la facture d’un logement de 500 000 euros à 37 500 euros.
La Wallonie propose un taux réduit de 3 % aux acheteurs éligibles, réduisant la taxe à environ 15 000 €. Les acheteurs de logements sociaux éligibles auprès d’un organisme public en Wallonie ne paient pas de taxes d’enregistrement, tandis que la Flandre applique ses propres taxes et allègements.
À l’autre extrémité du spectre, l’Estonie et la République tchèque n’imposent pas de droits de mutation sur les achats.
Les coûts d’achat en Lituanie s’élèvent à environ 0,4 %, soit environ 2 000 € pour une maison de 500 000 €, une fraction des dizaines de milliers d’acheteurs qui peuvent se permettre en Belgique.
Quels pays européens ont la taxe foncière annuelle la plus élevée ?
Même si une maison est vide, vous devrez peut-être quand même payer des taxes foncières.
C’est là qu’il faut être prudent, car la taxe foncière annuelle est le chiffre sur lequel les gens se trompent le plus souvent.
Les pays ne taxent pas de la même manière. Certains appliquent un pourcentage à la valeur marchande d’une maison, d’autres à une valeur imposable ou cadastrale beaucoup plus faible qui peut être dépassée depuis des décennies, et la Grande-Bretagne n’utilise pas de pourcentages du tout, plaçant plutôt les maisons dans des tranches d’évaluation.
Le taux d’impôt foncier le plus élevé en Espagne peut atteindre 4,8 % dans certaines communes, mais il est appliqué à la valeur cadastrale plutôt qu’à la valeur marchande, ce qui rend le pourcentage global beaucoup moins significatif.
En revanche, si l’on regarde ce que paient habituellement les propriétaires pour une maison valant environ 300 000 euros, les différences se réduisent considérablement car chaque pays définit différemment la valeur imposable.
Au Royaume-Uni, la taxe d’habitation sur une telle propriété se situe généralement entre 2 000 et 3 200 € par an, selon la tranche d’évaluation et l’autorité locale.
La taxe foncière en France et l’IBI en Espagne s’élèvent généralement entre 700 et 1 800 euros, car toutes deux sont basées sur des valeurs imposables généralement bien inférieures aux prix du marché. Le précompte immobilier belge, calculé à partir d’une valeur locative nominale de 1975, se situe souvent dans une fourchette similaire.
Le Grundsteuer allemand, réformé en 2025, est généralement inférieur à celui de nombreux pays voisins, bien que les factures varient considérablement selon les municipalités dans le cadre du nouveau système d’évaluation.
Et à Chypre et à Malte, les propriétaires ne paient rien du tout, car aucun des deux pays ne prélève une taxe foncière annuelle.
Impôt sur les plus-values en Europe : la facture lors de la vente d’un bien immobilier
Vendez-le avec profit et les impôts varient énormément, et la durée pendant laquelle vous êtes propriétaire du lieu compte souvent plus que le taux lui-même.
Le Danemark est le pays le plus lourd, imposant les bénéfices jusqu’à 52,07 % une fois qu’ils sont ajoutés à votre revenu total.
Avec un bénéfice de 250 000 €, vous perdez 130 000 €, vous laissant environ 120 000 €.
Malte ne pourrait pas être plus différente.
Il n’impose pas du tout le gain, mais facture à la place un montant forfaitaire de 12 % sur le prix de vente en tant que coût de transaction, et ce montant est réduit à 5 % si vous n’êtes pas un marchand immobilier et que vous vendez dans les cinq ans.
L’Allemagne prend une autre voie : posséder un bien immobilier depuis plus de dix ans et la totalité du bénéfice, 250 000 euros, est exonérée d’impôt.
Si vous vendez dans ce délai, vous paierez un impôt au taux de votre revenu, majoré d’un éventuel supplément de solidarité supplémentaire.
Alors, où en Europe l’immobilier est-il le plus imposé ?
Si l’on met les quatre impôts ensemble, un pays se démarque.
La Belgique se situe au sommet ou presque en matière d’achat, de détention et de location, et le traitement des plus-values à lui seul, entre 16,5 % et 33 %, offre un grand soulagement.
À l’extrême opposé se trouvent Chypre et Malte. Chypre commence avec zéro impôt sur le revenu, Malte laisse les plus-values intactes et aucun des deux ne facture d’impôt foncier annuel, ce qui en fait l’un des coins du continent où les impôts sont les plus bas pour un propriétaire.
Pour un investisseur transfrontalier, le prix d’achat principal n’est qu’un chiffre initial.
Ce qui décide si une maison européenne en vaut la peine, c’est la part du rendement que le code des impôts local vous permet de conserver, et en cela, l’écart entre un appartement bruxellois et une villa chypriote est suffisamment grand pour montrer qu’en matière de taxes foncières, l’Europe est loin d’être un marché unique.
