Quiconque cherche un appartement à posséder dans une grande ville allemande n’obtiendra que quelques mètres carrés pour 390 000 euros. À Kamsdorf, dans le district thuringeois de Saalfeld-Rudolstadt, le même montant permet d’acheter une petite ville entière.
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Il comprend 15 bâtiments de plain-pied, chacun d’une superficie d’environ 100 mètres carrés, plus un bâtiment principal central avec une salle à manger de plus de 300 mètres carrés. Le terrain a une superficie d’environ 24 000 mètres carrés et est entouré de prairies, de forêts et d’arbres matures, à seulement quelques centaines de mètres du réservoir Hohenwarte.
Le complexe est vendu via populaire. propriété plates-formes. L’annonce indique que le vendeur “ne recherche pas un acheteur de terrain, mais plutôt quelqu’un avec une vision qui reconnaît le potentiel de créer ici quelque chose d’extraordinaire”.
Les bâtiments ont déjà été démontés, l’électricité et l’eau potable sont raccordées et les eaux usées seront évacuées par un puisard.
Du camp de vacances en RDA à la planification du conflit
L’histoire du site remonte à l’époque de la République démocratique allemande. Comme l’a expliqué le propriétaire Franz Eberitsch à Euronews, le complexe a été utilisé de 1954 à 1990, d’abord comme dortoir pour les apprentis de l’aciérie de Thuringe, puis comme centre de vacances et de loisirs.
Après la réunification allemande, le lieu resta vide pendant dix ans. À partir de l’année 2000, explique Eberitsch, les maisons individuelles furent à nouveau utilisées à des fins d’habitation : « Les habitants étaient officiellement enregistrés à cette adresse et, à ma connaissance, bénéficiaient d’avantages de l’État tels que, par exemple, allocation de logement ont même été accordées pour cette adresse. » Cela l’a amené à croire que l’usage résidentiel était légalement autorisé.
Quelle est l’astuce ?
Selon ses propres dires, Eberitsch a acheté le terrain en 2014, après être revenu de Nouvelle-Zélande avec sa famille en Allemagne. Leur vision à l’époque était de « créer un endroit où les gens peuvent vivre près de la nature, faire l’expérience d’une communauté et construire quelque chose de nouveau ensemble ».
Cet espoir ne s’est pas réalisé. Le problème réside dans la législation en matière d’urbanisme : du point de vue de l’urbanisme, le terrain est situé dans ce qu’on appelle “Außenbereich”, un terrain en dehors de la zone urbanisée, bien qu’il ne soit situé qu’à environ 200 mètres de la limite de la ville. Le complexe n’ayant pas été utilisé entre 1990 et 2000, les autorités considèrent que son statut de protection initial a expiré.
Eberitsch le confirme lorsqu’on lui a demandé : “Lorsque nous avons ensuite voulu procéder à une rénovation plus approfondie et à un développement ultérieur du site, la situation de planification a été réexaminée. Nous avons été informés que les enregistrements de cette date ne modifiaient pas l’état de planification et que la protection avait déjà expiré en raison de la longue interruption de l’utilisation.”
Selon Eberitsch, les autorités envisagent actuellement d’un œil critique une utilisation résidentielle permanente, car elle “pourrait constituer ce qu’on appelle un habitat dispersé (Splittersiedlung) dans la zone extérieure”.
L’utilisation légale nécessiterait un nouveau plan de développement local ou une autre forme de permis de construire. La législation allemande en matière de construction et d’urbanisme est critiquée à plusieurs reprises pour ses obstacles bureaucratiques.
Entre le village de santé et l’habitat dispersé
Malgré la question des permis encore non résolue, Eberitsch voit un grand potentiel dans le complexe. Il imagine un village holistique de santé et de régénération dans lequel différents services de thérapie et de prévention pourraient être regroupés en un seul lieu ; par exemple, des maisons de physiothérapie, d’ostéopathie, de naturopathie ou de yoga, complétées par des hébergements et un bâtiment communautaire central pour séminaires et repas partagés.
La liste ne cache pas non plus un intérêt commercial propre : elle précise que tous les travaux de construction, d’équipement et d’aménagement paysager pourraient être “réalisés directement par l’entreprise de construction associée au propriétaire”.
Un appel aux politiques et à Elon Musk
Pour Eberitsch, cette affaire est emblématique d’un problème fondamental en Allemagne. Il se demande “si, étant donné la pénurie de logements, la volonté d’utiliser les bâtiments existants de manière durable et le besoin de nouveaux modes de vie et de logement, nous ne devrions pas adapter davantage le cadre juridique afin que les structures existantes puissent à nouveau être utilisées”. Sa conclusion : “Nous avons ici une petite ville avec des bâtiments et des infrastructures existantes. À mon avis, il devrait être plus facile, dans des conditions juridiques claires, de redonner à ces complexes existants une utilisation significative.”
Eberitsch aimerait réaliser le projet lui-même, mais affirme qu’il lui manque le capital de départ. Son idée est inhabituelle et met soudain en jeu un milliardaire controversé de la technologie : « Peut-être avons-nous vraiment besoin de quelqu’un comme Elon Musk. […] Si Elon Musk lisait réellement cet article, il serait ravi de recevoir un financement d’amorçage d’environ un million d’euros. »
En échange, il propose même au patron de Tesla une pause dans sa ferme d’alpagas à Unterwellenborn, à proximité, “au cas où Elon aurait besoin de remettre les pieds sur terre au lieu de se sentir en apesanteur”, écrit-il à Euronews.
Annonces immobilières bizarres à travers l’Europe
La ville de Thuringe n’est que la dernière d’une série d’offres immobilières insolites. En mai, une île abandonnée de la mer Baltique a été vendue pour 60 000 euros, elle aussi une relique est-allemande dont l’attrait réside, au mieux, dans son éloignement.
Une cabane isolée sur une île écossaise pour 405 000 € fait la une des journaux, et en Grèce une île privée au prix indicatif de 247 000 € a été mis aux enchères. Il est difficile de ne pas remarquer un phénomène récurrent : des prix bas combinés à des emplacements éloignés, des droits d’usage peu clairs ou des besoins de rénovation élevés ; La véritable valeur de ces propriétés réside presque toujours dans leur potentiel encore intangible.
La question de savoir si l’ancien village de jeunes de Thuringe deviendra réellement un “village du futur” dépendra non seulement de la “vision” de l’acheteur, mais aussi des autorités et de la flexibilité dont l’Allemagne est disposée à faire preuve dans la gestion des stocks inutilisés.
